住宅ローン控除で税金がいくら戻ってくるのか?計算方法は?

我が家では住宅ローンを組むため色々な銀行でシミュレーションを行ったり、仮審査などを行い、どこの銀行で住宅ローンを組もうか悩んでいる最中です。

できる限り、金利を下げたいのはみなさんも一緒だと思います

住宅ローン控除でどのくらいのメリットがあるのかを検証してみたいと思います。

住宅ローン控除とは

住宅ローン控除は、正式には「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除」と言われています。

「住宅ローン減税」とも言われ、税金の控除の対象となります。

といってもあまりピンと来ないともいますので、簡単に説明すると、住宅(新築、中古住宅)を購入する際や一定の増改築やリフォーム工事を行った場合に住宅ローンを10年以上組んだ場合に、納めた所得税や住民税の一部が一定期間に渡り、ローン残高に応じた金額が戻ってくる減税の仕組みのことをいいます。

そのため、住宅ローン控除では上限がなく、多額の税金が戻ってくると誤解されますが、あくまで納めた所得税が戻ってくるので、納めた以上は戻ってはきません

ただ、所得税から還付しきれない分については住宅税の一部からの還付もあるので、住宅ローン減税について知っておくとよいでしょう。

ただ、この住宅ローン控除(住宅ローン減税)を受けるには確定申告を行う必要があります。

面倒ですが、確定申告を行うことにより還付金が戻ってきますのでやることをおすすめします。

それではどの位の金額戻ってくるのか調べてみました。

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住宅ローン控除の計算方法

住宅ローン控除の計算方法としては1年間【年末の住宅ローン残高×1%】になります。

例えば年末3000万円の住宅ローン残高であれば×1%となり、30万円控除対象となります。

その年の所得税から30万円控除されるのですが、所得税の額が30万円に達していないときに足りない差額分は住民税から控除されます。

この住民税からの控除額も上限金額があり、前年度課税所得の7%(最高13.65万円)を上限として控除の対象となります。

所得税+住民税が30万円に達していれば満額控除を受けることが出来ます

さらに年収、認定長期優良住宅などの条件により上限が変わってきます。

また、住宅に入居した時期によっても10年か13年かになります。

2019年10月〜2020年12月に入居した場合は13年になります。

ただ、10年目までは同じ計算方法ですが、11年目から13年目はローン残高の1%か物件取得価格の2%÷3のうち少ないほうの金額が適用となるため、計算式が変わるので注意してください。

住宅ローン控除(住宅ローン減税)の条件等概要

対象物件

一般住宅

認定住宅

居住年2009年1月1日〜2021年12月31日2009年1月1日〜2021年12月31日
年末残高の上限4,000万円5,000万円
控除率1.00%1.00%
控除期間10年
13年(2019年10月〜2020年12月に入居した場合)
10年
13年(2019年10月〜2020年12月に入居した場合)
所得税控除上限/年40万円50万円
住民税控除上限/年13.65万円/前年課税所得×7%13.65万円/前年課税所得×7%
主な利用条件・10年以上の住宅ローンを組むこと
・床面積50㎡以上
・中古住宅の場合は耐震基準に適合すること
・10年以上の住宅ローンを組むこと
・床面積50㎡以上
・認定長期優良住宅・認定低炭素住宅であること

住宅ローン控除実際の減税額の目安(早見表)

住宅ローン控除の期間は10年間でしたが、2019年10月から消費税が10%に引き上げの対策として、
減税制度が拡充され3年延長されて住宅ローン控除期間が13年に延長されました。(2019年10月現在)

 

それでは、実際の住宅ローン減税額がどのくらいになるのか、一般的なケースを参考に計算してみます。

減税額をざっくりですが、どのくらいの減税効果があるのか、年収、借入金ごとにシミュレーションしてみました。

モデル条件:借入金:3,500万円 年収500万円

▼元利均等返済

年数

住宅ローン控除額
(最高)
単身者配偶者あり配偶者+扶養

扶養あり

1

¥341,606¥276,000¥238,000¥200,000¥228,000

2

¥333,127¥276,000¥238,000¥200,000¥228,000

3

¥324,563¥276,000¥238,000¥200,000¥228,000
4¥315,913¥276,000¥238,000¥200,000

¥228,000

5

¥307,176¥276,000¥238,000¥200,000

¥228,000

6¥298,352¥276,000¥238,000¥200,000

¥228,000

7

¥289,439¥276,000¥238,000¥200,000¥228,000

8

¥280,436¥276,000¥238,000¥200,000¥228,000

9

¥271,343¥271,343¥238,000¥200,000¥228,000

10

¥262,158¥262,158¥238,000¥200,000

¥228,000

11¥252,881¥252,881¥238,000¥200,000

¥228,000

12¥243,511¥243,511¥238,000¥200,000

¥228,000

13¥234,047¥234,047¥234,047¥200,000

¥228,000

合計¥3,754,553¥3,471,941¥3,090,047¥2,600,000

¥2,964,000

モデル条件:借入金:3,500万円 年収500万円

▼元金均等返済

年数

住宅ローン控除額
(最高)
単身者配偶者あり配偶者+扶養

扶養あり

1

¥340,000¥276,000¥238,000¥200,000¥228,000

2

¥330,000¥276,000¥238,000¥200,000¥228,000
3¥320,000¥276,000¥238,000¥200,000

¥228,000

4¥310,000¥276,000¥238,000¥200,000

¥228,000

5

¥300,000¥276,000¥238,000¥200,000¥228,000

6

¥290,000¥276,000¥238,000¥200,000¥228,000

7

¥280,000¥276,000¥238,000¥200,000

¥228,000

8¥270,000¥270,000¥238,000¥200,000

¥228,000

9¥260,000¥260,000¥238,000¥200,000

¥228,000

10

¥250,000¥250,000¥238,000¥200,000¥228,000

11

¥240,000¥240,000¥238,000¥200,000¥228,000
12¥230,000¥230,000¥230,000¥200,000

¥228,000

13¥220,001¥220,001¥220,001¥200,000

¥220,001

合計

¥3,640,004¥3,402,003¥3,068,001¥2,600,000

¥2,956,001

 

結果的に言えるのは、年収500万円であると、上限までの控除を受けることは厳しそうです

年収600万円位からお得感がでてくる気がしました。

 

住宅ローン控除と住宅ローン減税は何が違う

住宅ローン控除、住宅ローン減税、住宅控除、住宅減税等の呼び方をしていますが、基本的には、すべて同じような意味になります。

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年収別住宅ローン控除上限額

金額はおおよその金額になりますので条件により異なる場合がありますので目安としてください。

*1:一般住宅、*2:認定住宅

年収

税金単身者配偶者あり配偶者+扶養

扶養あり

300万所得税5.6万円3.7万円1.8万円3.2万円
住民税11.9万円8.6万円5.3万円8.1万円
最大控除17.5万円12.3万円7.1万円11.3万円
400万所得税8.6万円6.7万円4.8万円6.2万円
住民税17.9万円14.6万円11.3万円14.1万円
最大控除22.2万円20.3万円16万円19.8万円
500万所得税13.9万円10.1万円6.3万円9.1万円
住民税24.4万円21.1万円17.8万円20.6万円
最大控除27.6万円23.8万円20万円22.8万円
600万所得税20.5万円16.7万円12.9万円15.7万円
住民税31万円27.7万円24.4万円27.2万円
最大控除34.2万円30.4万円26.6万円29.4万円
700万所得税31.7万円24.1万円16.5万円22.1万円
住民税38万円34.7万円31.4万円34.2万円
最大控除40万円*1
45.4万円*2
37.8万円30.2万円35.8万円
800万所得税46.9万円39.3万円31.7万円37.3万円
住民税45.6万円42.3万円39万円41.8万円
最大控除40万円*1
50万円*2
40万円*1
50万円*2
40万円*1
45.3万円*2
40万円*1
50万円*2
900万所得税62.1万円54.5万円46.9万円52.5万円
住民税53.2万円49.9万円46.6万円49.4万円
最大控除40万円*1
50万円*2
40万円*1
50万円*2
40万円*1
50万円*2
40万円*1
50万円*2
1000万所得税77.2万円69.6万円62万円67.6万円
住民税60.7万円57.4万円54.1万円56.9万円
最大控除40万円*1
50万円*2
40万円*1
50万円*2
40万円*1
50万円*2
40万円*1
50万円*2

 

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