新築住宅の固定資産税はいくら？2026年の軽減措置・計算方法・6年目以降を解説

新築住宅の固定資産税はいくら？2026年の軽減措置を確認

新築住宅を建てると、住宅ローンだけではなく固定資産税や都市計画税も毎年支払うことになります。

家を建てる前は住宅ローンの返済額ばかり気にしてしまいますが、実際に住み始めると、固定資産税も毎年かかる大きな支出の一つです。

私自身も新築住宅を建てる前に固定資産税について調べましたが、実際にいくらになるのか分かりにくく、最初はかなり気になりました。

そこでこの記事では、2026年時点の新築住宅に対する固定資産税の軽減措置や計算方法について、できるだけ分かりやすく紹介します。

さらに、我が家で実際に支払った固定資産税・都市計画税の金額も紹介します。

これから新築住宅を建てる方はもちろん、すでに家を建てて「固定資産税が思ったより高い」「6年目から税金が上がったのはなぜ？」と疑問に思っている方も参考にしてください。

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固定資産税とは？新築住宅を建てると毎年かかる税金

固定資産税は、土地や家屋などの固定資産を所有している人に対して課税される地方税です。

基本的には、毎年1月1日時点で土地や家屋を所有している人が納税義務者になります。

そのため、新築住宅を購入・建築する場合には、住宅ローンだけでなく、固定資産税についても事前に考えておくことが大切です。

また、地域によっては固定資産税と一緒に都市計画税が課税されます。

都市計画税は市街化区域内の土地や家屋などに課税される税金で、税率や軽減措置などは自治体によって異なる場合があります。

この記事では固定資産税と都市計画税を分けて説明します。

新築住宅の固定資産税は「購入価格」に税率を掛けるわけではない

「3,000万円の家を建てたら、3,000万円×1.4％＝42万円の固定資産税なの？」と思う方もいるかもしれません。

しかし、実際にはそのような単純な計算ではありません。

固定資産税は、購入価格そのものではなく、固定資産評価基準に基づいて評価された固定資産税評価額や課税標準額をもとに計算されます。

そのため、住宅の建築価格が3,000万円だからといって、固定資産税評価額も3,000万円になるわけではありません。

固定資産税の基本的な計算イメージは、次のようになります。

標準税率は1.4％ですが、実際の税額については土地・家屋の評価、住宅用地の特例、自治体の制度などによって変わります。

また、都市計画税が課税される地域では、都市計画税も別に計算されます。

2026年の新築住宅の固定資産税軽減措置

新築住宅には、一定の要件を満たす場合、固定資産税を一定期間2分の1に減額する制度があります。

2026年時点では、一般的な戸建て住宅の場合、基本的に3年間が減額期間です。

認定長期優良住宅の場合は、一般住宅より減額期間が長く、戸建てでは5年間となります。

ただし、減額の対象となるのは家屋の固定資産税のうち、居住部分の床面積120㎡相当分までです。

120㎡を超える住宅では、120㎡を超えた部分まで一律に半額になるわけではありません。

また、土地については新築住宅のこの減額制度とは別に、住宅用地に対する特例があります。

制度の適用条件は住宅の種類や新築時期、床面積などによって異なるため、最終的には住宅所在地の市区町村で確認してください。

2026年から新築住宅の床面積要件も変更

2026年度の制度改正では、新築住宅の固定資産税減額措置について、床面積要件の下限が50㎡から40㎡へ引き下げられています。

認定長期優良住宅についても、2026年時点の国土交通省の案内では、登記簿上の家屋の床面積が40㎡以上240㎡以下などの要件が示されています。

ただし、住宅の種類や制度によって細かい条件があります。

「40㎡以上なら必ず減税される」という意味ではありません。

新築住宅の減額制度を利用できるかどうかは、実際の住宅の床面積や用途、新築時期などを確認してください。

新築住宅の固定資産税は4年目・6年目に高くなる？

新築住宅を建てた人からよく聞くのが、

「4年目から固定資産税が急に高くなった」

という話です。

これは、固定資産税そのものが突然増税されたという意味ではありません。

一般的な戸建て住宅では、最初の3年度分について新築住宅の減額措置が適用されます。

そのため、4年度目からは新築住宅の減額が終了し、原則として本来の税額に戻ります。

認定長期優良住宅の場合は5年度分の減額があるため、6年度目から減額が終了することになります。

国土交通省も、減額終了後は固定資産税が「増税」されるのではなく、減額されていた税額が本来の税額に戻ると説明しています。

そのため、新築住宅を建てるときは、減額期間が終わった後の固定資産税も想定しておくことが大切です。

固定資産税は3年ごとに評価替えが行われる

固定資産税は毎年同じ金額になるとは限りません。

土地や家屋の評価額は、原則として3年ごとに評価替えが行われます。

そのため、家屋については経年による評価額の変化などによって、評価替えのタイミングで税額が変わる場合があります。

ただし、「新築から3年経ったら必ず固定資産税が下がる」という単純な仕組みではありません。

評価替えの年度や評価方法によって変わるため、毎年届く納税通知書の内容を確認することが大切です。

土地の固定資産税には住宅用地の特例がある

固定資産税を考えるときには、建物だけではなく土地についても考える必要があります。

住宅が建っている土地には、住宅用地の特例があります。

代表的なものが、200㎡以下の部分についての小規模住宅用地です。

例えば住宅用地が200㎡以下であれば、その部分について固定資産税の課税標準が評価額の6分の1となる特例があります。

200㎡を超える土地については、超えた部分について別の扱いになります。

そのため、土地が広い住宅では、土地の面積によって固定資産税も変わってきます。

土地の固定資産税の軽減は、新築住宅の「3年間・5年間の減額」とは別の制度です。

住宅用地としての要件を満たしている限り、住宅用地の特例の対象となる可能性がありますが、空き家など住宅が建っていない土地では扱いが変わる場合があります。

固定資産税の「土地」と「建物」は分けて考える

新築住宅の固定資産税を考えるときは、

• 土地
• 建物

を分けて考えると分かりやすくなります。

建物には新築住宅の固定資産税減額があり、土地には住宅用地の特例があります。

そのため、「家を3,000万円で建てた」「土地を2,000万円で買った」という購入価格だけから、実際の固定資産税を正確に計算することはできません。

固定資産税評価額や課税標準額、住宅用地の特例、自治体の税率などを確認する必要があります。

新築住宅の固定資産税を簡単にシミュレーション

ここでは仕組みを理解するために、建物の課税標準額を仮定してシミュレーションしてみます。

実際の住宅の建築価格や土地価格をそのまま使う計算ではありません。

建物の課税標準額が2,000万円だった場合

仮に建物の課税標準額が2,000万円だったとします。

固定資産税の標準税率を1.4％として単純計算すると、

となります。

ここに新築住宅の減額が適用され、家屋の全てが減額対象となると仮定した場合、固定資産税は、

となります。

ただし、これは課税標準額を2,000万円と仮定した単純な計算例です。

実際の固定資産税評価額や課税標準額は自治体による評価で決まり、建築価格と同じになるわけではありません。

また、都市計画税が課税される場合には、別途都市計画税がかかります。

120㎡を超える住宅では注意

新築住宅の固定資産税減額は、居住部分の床面積120㎡相当分までが対象です。

そのため、例えば住宅の床面積が120㎡を大きく超える場合には、住宅全体の固定資産税が単純に半額になるわけではありません。

120㎡を超えた部分が減額対象外になるため、広い住宅を建てる場合には、この点も確認しておきましょう。

我が家の固定資産税はいくらだった？実際の納税額を公開

ここからは一般的なシミュレーションではなく、我が家で実際に確認した固定資産税・都市計画税について紹介します。

我が家も注文住宅を建てて実際に固定資産税を支払っています。

ある年度の納税通知書では、我が家の固定資産税は147,300円、都市計画税は28,400円でした。

月平均にすると、

となります。

もちろん、固定資産税は住宅の大きさ、土地の評価、地域、住宅性能、経過年数、住宅用地の特例などによって変わります。

そのため、我が家の金額をそのまま他の住宅に当てはめることはできません。

ただ、これから家を建てる方にとっては、「住宅ローン以外に毎年これくらいの税金がかかる可能性がある」という具体的な実例として参考になると思います。

我が家の固定資産税評価額も確認してみた

固定資産税を確認するときは、納税額だけではなく、納税通知書などに記載されている評価額や課税標準額を見ることも重要です。

我が家では、ある年度の建物の課税標準額が9,932,954円でした。

過去の年度では10,527,802円となっていたため、評価替えなどによって数字が変化しています。

このように、住宅の購入価格と固定資産税評価額は同じではありません。

そのため、家を建てる前に「建築費の1.4％」だけで固定資産税を計算するのではなく、実際には評価額・課税標準額をもとに税額が決まることを理解しておくことが大切です。

固定資産税は「6年目に突然高くなった」と感じやすい

我が家の場合も、新築住宅の減額期間が終了した後の固定資産税については注意して確認しています。

特に認定長期優良住宅では、戸建ての場合、固定資産税の減額が5年間続くため、6年目から減額がなくなることになります。

そのため、6年目の納税通知書を見て「固定資産税が急に高くなった」と感じる可能性があります。

しかし、これは新しい税率が突然適用されたということではありません。

それまで受けていた新築住宅の減額が終了したため、減額前の税額に戻ったということです。

さらに、その後は評価替えや経年による評価額の変化なども関係してくるため、毎年必ず同じ割合で税金が下がるとは限りません。

新築住宅の固定資産税を安くするには？

固定資産税をできるだけ抑えたい場合、まず重要なのは利用できる軽減制度を確認することです。

例えば、条件を満たす認定長期優良住宅では、新築住宅の固定資産税の減額期間が一般住宅より長くなります。

また、土地についても住宅用地の特例があります。

ただし、「固定資産税が安くなるから」という理由だけで住宅の仕様を決めるのはおすすめできません。

住宅価格、住宅性能、メンテナンス費用、住宅ローン、補助金などを含めて総合的に考える必要があります。

ハウスメーカーの価格についてはこちらの記事も参考にしてください。

ハウスメーカーの坪単価2026年最新｜相場・計算方法・比較の注意点

固定資産税は住宅ローンとは別に考えておく

家を建てるとき、住宅ローンの返済額だけで「この家なら払える」と判断するのは避けた方がいいでしょう。

住宅ローン以外にも、

• 固定資産税
• 都市計画税
• 火災保険・地震保険
• 住宅設備の修理・交換費用
• 外壁や屋根などのメンテナンス費用
• 引っ越し費用
• 家具・家電
• 将来のリフォーム費用

などが発生する可能性があります。

住宅ローンの返済額だけでなく、家を所有した後に必要になる費用まで含めて予算を考えることが重要です。

住宅購入前の予算についてはこちらの記事でも詳しく紹介しています。

年収と年齢からみる家を建てるための予算の目安はどのくらい？毎月の返済額は？

固定資産税を考えるときに「12月より1月2日以降に引き渡しがお得」は注意

元の記事では、

「12月引き渡しより1月2日以降の引き渡しがおすすめ」

と紹介していました。

確かに固定資産税は、原則として毎年1月1日現在の所有状況が基準になるため、年末年始のタイミングは気になるところです。

ただし、引き渡し日だけを理由に住宅の完成時期を決めるのはおすすめできません。

住宅の引き渡し時期には、住宅ローンの実行、登記、入居時期、建築スケジュールなど、さまざまな条件が関係します。

「1月2日以降なら必ず得」という単純な話ではないため、引き渡し時期を決める際には、ハウスメーカーや不動産会社、自治体などに確認してください。

新築住宅の固定資産税についてよくある質問

新築住宅の固定資産税はいつからかかりますか？

固定資産税は、原則として毎年1月1日時点の所有状況を基準に課税されます。

新築住宅については、いつ新築されたかや、固定資産税が課税される年度などによって扱いが変わるため、具体的なケースでは自治体に確認するのが確実です。

新築住宅の固定資産税は3年間半額ですか？

一定の要件を満たす一般的な戸建て住宅では、新たに固定資産税が課税される年度から3年度分、家屋の固定資産税が2分の1に減額されます。

ただし、減額対象は居住部分の床面積120㎡相当分までです。

長期優良住宅なら固定資産税は5年間半額ですか？

一定の要件を満たす認定長期優良住宅では、戸建ての場合、新たに固定資産税が課税される年度から5年度分、家屋の固定資産税が2分の1に減額されます。

マンション等では減額期間がさらに長くなる場合があります。

6年目から固定資産税が高くなるのはなぜですか？

認定長期優良住宅では、戸建ての場合、5年間の新築住宅の減額が終了するため、6年度目から本来の税額に戻ります。

固定資産税の税率が突然上がったという意味ではありません。

固定資産税は毎年安くなりますか？

必ず毎年安くなるわけではありません。

家屋の評価額は経年によって変化しますが、固定資産税は3年ごとの評価替えなども関係します。

土地についても地価や負担調整措置などの影響があります。

そのため、毎年一定の割合で固定資産税が下がるとは限りません。

土地200㎡以下なら固定資産税は安くなりますか？

住宅用地として一定の要件を満たしていれば、1戸につき200㎡以下の部分は小規模住宅用地として、固定資産税の課税標準が評価額の6分の1となる特例があります。

ただし、実際の税額は評価額や負担調整措置などによって変わります。

固定資産税と都市計画税は同じものですか？

別の税金です。

固定資産税は土地・家屋などの固定資産に対して課税される地方税で、都市計画税は原則として市街化区域内の土地・家屋などに課税される地方税です。

そのため、住宅によっては固定資産税と都市計画税の両方を支払うことになります。

固定資産税は一括で払わないといけませんか？

納付方法は自治体によって異なりますが、年4回の納期に分けて納付できる場合があります。

具体的な納期や納付方法については、届いた納税通知書を確認してください。

新築住宅を建てる前に固定資産税を確認しておこう

新築住宅を建てると、住宅ローン以外にも毎年さまざまな費用がかかります。

その中でも固定資産税は、家を所有している限り基本的に毎年発生する税金です。

さらに、新築住宅の減額期間が終了すると、4年目や6年目から税額が高くなったように感じることがあります。

そのため、家を建てる前から「減額されている期間」だけではなく「減額が終わった後」の固定資産税まで考えておくことが大切です。

特に住宅ローンについて「毎月これくらいなら払える」と考えている場合でも、固定資産税や都市計画税を含めると、実際の住宅関連の支出はもう少し大きくなります。

我が家の場合も、実際に固定資産税と都市計画税を支払ってみて、住宅ローン以外の年間コストについて考えるきっかけになりました。

新築住宅の固定資産税まとめ

今回は、新築住宅の固定資産税について2026年時点の制度をもとに整理しました。

重要なポイントをまとめると、以下のとおりです。

• 固定資産税は土地・家屋などの固定資産に対して課税される
• 購入価格そのものに1.4％を掛けて計算するわけではない
• 一般的な新築戸建て住宅は一定の要件を満たせば3年間、家屋の固定資産税が1/2に減額される
• 認定長期優良住宅は戸建ての場合、一定の要件を満たせば5年間1/2に減額される
• 減額対象は居住部分120㎡相当分まで
• 2026年度から床面積要件の下限が変更されている
• 土地には住宅用地の特例がある
• 4年目や6年目に税額が上がるのは、新築住宅の減額終了が大きな理由
• 固定資産税の評価額は3年ごとの評価替えなどによって変わる
• 都市計画税は固定資産税とは別の税金

そして、我が家の場合、ある年度の固定資産税は147,300円、都市計画税は28,400円で、合計175,700円でした。

もちろん住宅によって金額は大きく変わるため、この金額をそのまま目安にすることはできません。

これから新築住宅を建てる方は、住宅ローンだけでなく、固定資産税・都市計画税などの維持費も含めて住宅予算を考えておくことをおすすめします。

家を建てた後に「こんな税金がかかるとは思わなかった」とならないように、住宅ローンの返済額だけではなく、毎年の税金まで含めて資金計画を考えておきましょう。

住宅購入後の後悔についてはこちらの記事でも詳しく紹介しています。

注文住宅で後悔したこと15選｜家を建てて分かった失敗・対策を2026年版で紹介

また、これからハウスメーカーを選ぶ方はこちらも参考にしてください。

ハウスメーカーの選び方2026年版｜注文住宅で後悔しないために

固定資産税は難しく感じますが、土地・建物・減額制度に分けて考えると仕組みが分かりやすくなります。

これから家を建てる方は、ぜひ住宅ローンと一緒に固定資産税についても確認して、無理のない住宅予算を考えてみてください。