住宅ローンの申し込みは、事前審査、本審査、契約、融資の段階に分けると準備しやすくなります。この記事では我が家が銀行選びで考えたことを残しながら、各段階で確認したい書類と手順を整理します。
必要書類、審査方法、手数料、繰上返済の最低金額は金融機関や商品で異なります。以下の当時の例を一律の条件として扱わず、申込先の最新案内と契約内容を確認してください。
住宅ローンを申し込むのが難しいと思っている方も多く、我が家でも例外ではなく、
中々住宅ローンを申し込むのが後回しになってしまったり、難しいと思って、
ハウスメーカーで紹介されたりそな銀行だけでいいかなと思ってしまいました。
ですが、やはり、35年間ずっと付き合っていかなければいけない銀行は重要で、
住宅と同じように失敗したくないと思い、色々と調べてみました。住宅ローンを申し込むのが面倒、
時間がかかるからいいや、とか諦めている方に簡単に住宅ローンの申し込みする方法を紹介していきたいと思います。
住宅ローンの申し込みから融資までの流れ
住宅ローンの申し込みの流れはおおまかに下記のようになります。
- 住宅ローンの事前申し込み
- 住宅ローン会社および保証会社の審査（仮審査）
- 住宅ローンの本審査申し込み
- 住宅ローン会社および保証会社の審査（本審査）
- 住宅ローン契約
- 抵当権の設定
- 住宅ローンの融資
大まかな住宅ローンの流れは上記のような形です。この流れに従っていき、住宅ローンでお金を融資してもらえることが出来ます。
事前申し込みの時点と本申し込みの際には提出する書類などが追加になってくるので注意が必要です。
住宅ローンの申し込み前に確認する条件
オンラインの事前審査でも、必要資料や受付時間は金融機関・商品・収入の種類によって異なります。申込先の最新案内を確認してください。
※個人事業主、確定申告を行っている人、法人代表者は3年分の決算書の写しなどが必要
また、住宅ローンを借りたら今度は返済となります。返済が始まるのはある程度調整できますが、
その期間に発生した金利分は返済していかないといけません。例で言うと3000万円借りたとして0.5%/年だとすると、
年15万円の利子になります。月12,500円になります。4カ月だとすると5万円という単純計算になります。元本が一定という仮定であり、実際の支払利息は融資日や返済条件によって異なります。
現在ではインターネットのWEBサイトから繰り上げ返済することが出来るようになります。繰り上げ返済の手数料や最低金額は金融機関・商品・契約条件によって異なります。手続き前に借入先の案内を確認してください。
事前審査で準備する情報と書類
窓口で申し込む場合は事前申し込み書類を準備して、窓口または郵送にて申し込み用紙や確認書類などを
住宅ローン会社に提出します。WEBで申し込む場合には必要書類を準備し、必要事項を入力します。
住宅ローンの事前申し込みをするときに準備しておいた方がよい情報
勤務先に関する資料
- 前年度の源泉徴収票・確定申告書等
- 入社年月
- 勤務先の郵便番号
- 勤務先の電話番号
- 前年度の年収
物件（住宅）に関する資料
- 売買契約書・重要事項説明書・パンフレット等
- 物件の所在地
- 築年月（新築の場合は予定年月）
- 戸建ての場合は土地面積・建物面積
- マンションの場合は専有面積
その他、個人情報は必要です。名前、住所、生年月日、メールアドレス、電話番号、家族構成などが必要です。
また、住宅ローンで借りたい金額、年数を記載します。
全て入力が完了したら、住宅ローンの事前申請は終了です。お疲れ様でした。
WEBで行った場合は、印刷などで控えを取っておくことをおすすめします。
住宅ローンの申し込みで本審査に必要な書類
住宅ローンの仮審査が終わり、いよいよ本申し込みになります。本申し込みは仮申し込みの時より提出する書類や記入事項が増えます。
住民票や印鑑証明なども必要となってきますので準備をしておく必要があります。
郵送または店頭にて申し込みが可能で、住宅ローン会社と保証会社の両方から審査されます。
審査するにあたり、不足資料がないように注意が必要です。
住宅ローンの仮審査は通ったけど本審査で落ちたという方も出ているようです。
住宅ローンの事前審査と本審査は何が違うのでしょうか？簡単に言うと事前審査と本審査の目的の違いです。
住宅ローンの事前審査は、住宅ローン会社が「住宅ローンの貸し出しをできそうか」を短期間で判断するための審査になり、
住宅ローンの申し込み者の収入や返済能力をできるだけ早く判断するため、必要書類も本審査より少なくなります。
審査期間としては3日~1週間程度で結果がでます。
住宅ローンの本審査では、「本当に融資しても大丈夫か」を最終判断する審査になっており、審査期間としては1週間~3週間程度が目安です。
【審査に必要な書類の例】
| 事前審査 | 本審査 | 必要書類 | |
| 申込書類 | ○ | ○ | 住宅ローン借入申込書 |
| – | ○ | 団体信用生命保険申込書 兼 告知書 | |
| 本人確認書類 | ○ | ○ | 運転免許証・健康保険証またはパスポート等 |
| – | ○ | 住民票 | |
| – | ○ | 印鑑証明証 | |
| 収入証明書類 | ○ | ○ | 源泉徴収票 |
| – | ○ | 住民税決定通知書または課税証明書 | |
| ○ | ○ | 確定申告書の写し（個人事業主など） | |
| ○ | ○ | 決算報告書（法人代表者の場合） | |
| 他に借り入れがある場合 | ○ | ○ | 償還予定表や残高証明書 |
| 物件の確認書類 | ○ | ○ | パンフレット・チラシ等 |
| – | ○ | 売買契約書・重要事項説明書 | |
| – | ○ | 登記事項証明書（※物件の種別によって扱いが異なります） |
※必要書類は金融機関ごとに違いがありますので金融機関になどに確認してください
住宅ローンの契約および抵当権の設定、融資
住宅ローンの本審査に通ると、「金銭消費貸借契約」を締結して、ローンの融資（口座への振込み）となります。
金銭消費貸借契約
金銭消費貸借契約（金消契約）とは、住宅ローン会社とローン借主が借入金額、返済年数、借入条件（金利・担保など）を約定するために交わす契約で、「金銭消費貸借契約書」に実印で記名して押印します。
金銭消費貸借契約は、ローン借主と住宅ローン会社が交わす契約で、ハウスメーカーや不動産会社などは入らず、借主本人と住宅ローン会社で契約手続きを行います。
住宅ローン会社によって色々なルールがありますので、わからない場合は電話や問い合わせなどを行い、余裕を持った日程で契約するようにすることをおすすめします。
また、金銭消費貸借契約までに火災保険などの加入が必要な場合があります。その場合、損害保険会社と契約しておいた方がよいでしょう。
建売ではなく、土地を購入して注文住宅を建てる方はまず、土地代金の支払いを行って、建物の建築中に中間金、家が完成した後に、残金を支払います。そのため、住宅ローンの支払いが複数回に分かれてしまいます。
住宅ローンが支払われてから翌月には返済が始まってしまうので、注文住宅の完成までの間は利子だけの支払いなど、負担が少なくなるように住宅ローン会社と相談して進めていくとよいでしょう。
残金・諸経費の支払いと登記
金銭消費貸借契約が完了すると、いよいよ残金の支払い（決済）になります。
決済とは、ローン実行、残金の支払い、登記申請、諸経費の精算などをすべて同日に行う手続きを言います。通常は、売主、買主、不動産会社、金融機関の担当者、司法書士が一同に集まって行われます。
決済当日の流れ
①書類の確認
⇒司法書士による本人確認、権利書、契約書など書類の確認し、登記委任状に記名し実印を押印します。すべての書類を確認し、ローンを実行しても問題ないことを住宅ローン会社に連絡します。
②残金支払い
⇒住宅ローン会社から買主の口座にローンが支払われます。買主から売り主の口座に送金し、売り主の口座に振り込まれたことを確認します。そのほかに実費にて登記費用の支払いを行います。
③登記申請
⇒司法書士が法務局に登記申請を行います。所有権の移転と抵当権の設定を行います。
④諸費用支払い
⇒土地を購入している場合は仲介手数料を不動産会社に支払い、固定資産税等を売り主に支払います。これは土地を購入した場合で、土地を持っている方や、持ち金などで先に購入している場合は不要です。
⑤引き渡し
⇒鍵の引き渡しや書類の引継ぎ（図面、検査済証、保証書、取扱証明書、建築確認済証）を行います。また、引き渡し時の確認書類に記名して押印して完了です。
このように難しいように感じてしまいますが、実は必要な準備や所要時間は取引内容によって異なります。関係者と書類や当日の流れを事前に確認してください。
所有権の移転時期は契約内容によるため、登記申請の受理と混同しないようにしてください。登記や抵当権設定の手続きは司法書士・金融機関に確認しましょう。
このようなが慣れで清算手続きが完了して引き渡しは完了です。
残金決済 当日の持ち物チェックリスト
□ 本人確認書類（免許証等）
□ 住民票
□ 預金通帳
□ 銀行用印鑑
□ 登記費用
□ 実印
□ 印鑑証明書
□ 仲介手数料の残金
□ 固定資産税の精算金
※詳細は各不動産会社に確認してください。
残金決済後の保管書類チェックリスト
□ 残金と精算金の領収書（売主）
□ 仲介手数料の領収書（不動産会社）
□ 司法書士報酬の領収書（司法書士）
□ 引き渡し書類、引き継ぎ書類
□ 登記識別情報、登記事項証明書（後日）
⑥登記完了後の手続き
登記申請書が法務局で受理されると、1～2週間で登記が完了します。すると、司法書士から、登記識別情報（権利証に代わるもの）、登記事項証明書などが送られてくるので、記載内容に間違いがないかを確認する。
登記識別情報は売却・相続時などに必要なので、大事に保管しておく必要があります。
契約書なども一式で分かる場所に保管しておいてください。
関連する家づくりの記録
必要書類の具体例は、りそな銀行の事前審査の案内と正式審査の案内で確認できます。他行の商品に同じ条件が適用されるとは限りません。