注文住宅を建てる際、「地盤調査はいつ行うの？」「費用はいくらかかる？」「地盤調査の結果が悪かったらどうなる？」と気になっていませんか？
我が家も注文住宅を建てる際、ハウスメーカーから建築スケジュールが届き、地盤調査の予定を確認しました。
当時のスケジュールでは、5月末に地盤調査、6月中旬に配置立ち会いと承認図の確認、7月前半から基礎着工という予定でした。
また、地盤調査費用として10万円が予算計上されていました。
この記事では、地盤調査の目的や調査方法、費用の目安、実施するタイミング、地盤改良が必要になった場合の対応について、我が家の実体験を交えながら解説します。
- 地盤調査はなぜ必要なのか
- 地盤調査はいつ行うのか
- 地盤調査にはどのような方法があるのか
- 地盤調査の費用はいくらかかるのか
- 地盤調査の結果が悪かったらどうなるのか
- 地盤改良工事にはどのくらい費用がかかるのか
これから注文住宅を建てる方の参考になれば幸いです。
地盤調査とは？新築住宅で必要な理由
地盤調査とは、住宅を建てる土地の地盤の状態を調べることです。
土地は見た目が平らでしっかりしていても、地中まで十分な強さがあるとは限りません。
地盤が軟弱な場合、住宅の重さによって地盤が沈下する可能性があります。
特に注意したいのが、建物の一部がほかの部分より大きく沈む「不同沈下」です。
不同沈下が起こると、建物が傾いたり、壁にひび割れが発生したりすることがあります。
地盤沈下によって起こる可能性がある不具合
- 住宅が傾く
- 壁や基礎にひび割れが発生する
- ドアや窓が開閉しにくくなる
- 床に傾きが生じる
- 建具に不具合が発生する
建物自体が適切に施工されていても、地盤の状態によって不具合が発生する可能性があります。
そのため、住宅の設計や基礎工事を進めるうえで、地盤の状態を確認することが重要です。
地盤調査はいつ行う？新築住宅の実施タイミング
地盤調査は、一般的に基礎工事を始める前に実施します。
地盤調査の結果によって、地盤改良工事が必要になる場合があるためです。
地盤改良が必要と判断された場合は、地盤改良工事を行った後に基礎工事へ進むことになります。
我が家の地盤調査スケジュール
我が家では、ハウスメーカーから次のような建築スケジュールが届きました。
| 時期 | 予定内容 |
|---|---|
| 5月末 | 地盤調査 |
| 6月中旬 | 配置立ち会い・承認図の確認 |
| 7月前半 | 基礎着工 |
これは2020年当時の我が家の建築スケジュールです。
実際には、地鎮祭を行った後に地盤調査を実施しました。
地盤調査を地鎮祭の前に行うか、後に行うかは、住宅会社や工事スケジュールによって異なります。
重要なのは、地盤調査の結果を確認し、必要な地盤対策を決めてから基礎工事に進むことです。
地盤調査は早めに行った方がよい？
地盤調査は、可能であれば余裕を持ったスケジュールで実施することをおすすめします。
理由は、調査結果によって追加工事が発生する可能性があるからです。
地盤改良が必要になると、工事内容の検討、見積もり、施工日程の調整などが必要になります。
そのため、地盤調査から基礎着工までの期間が短い場合は、工事スケジュールに影響する可能性があります。
地盤調査の方法は主に3種類
住宅の地盤調査には、いくつかの方法があります。
代表的な方法として、次の3つが挙げられます。
- スクリューウエイト貫入試験（SWS試験）
- ボーリング調査（標準貫入試験など）
- 表面波探査法
それぞれ調査方法や得られる情報、費用が異なります。
| 調査方法 | 特徴 | 主な用途 |
|---|---|---|
| SWS試験 | ロッドを地中に貫入させて地盤の抵抗を調べる | 一般的な戸建住宅 |
| ボーリング調査 | 地中の土を採取し、地層や地盤の状態を詳しく調べる | 建物の規模や地盤条件に応じて実施 |
| 表面波探査法 | 地盤を伝わる波の速度から地盤の性質を推定する | 戸建住宅など |
① スクリューウエイト貫入試験（SWS試験）
スクリューウエイト貫入試験は、一般的な戸建住宅で広く利用されている地盤調査方法です。
以前は「スウェーデン式サウンディング試験」と呼ばれていました。
現在は「スクリューウエイト貫入試験」という名称が使われています。
先端にスクリュー状の部品を取り付けたロッドを地面に貫入させ、荷重や回転数などから地盤の抵抗を調べます。
比較的小型の機械で調査できるため、戸建住宅の地盤調査に適しています。
SWS試験は何か所調べる？
一般的な戸建住宅では、建物の四隅付近と中央付近など、複数地点を調査することがあります。
5か所程度が一つの例ですが、実際の調査地点数は建物の形状や地盤条件によって異なります。
調査深度についても、地盤の状況や調査目的に応じて設定されます。
SWS試験にかかる時間
一般的な戸建住宅では、半日程度で現地調査が終わる場合もあります。
ただし、調査地点数や地盤の状態によって所要時間は変わります。
調査後はデータを整理し、地盤の評価を行うため、正式な報告書が届くまでには別途時間がかかる場合があります。
② ボーリング調査（標準貫入試験）
ボーリング調査は、地中に孔を掘り、地盤の状態を詳しく確認する調査方法です。
標準貫入試験では、サンプラーを地中に打ち込み、一定の深さまで貫入させるために必要な打撃回数からN値を求めます。
また、土を採取して土質や地層の状態を確認することもできます。
SWS試験と比べて大型の設備が必要になる場合があり、費用も高くなる傾向があります。
マンションなどの建築物だけでなく、戸建住宅でも地盤条件によって採用される場合があります。
③ 表面波探査法
表面波探査法は、地表面に振動を与え、地盤を伝わる波の速度などを測定する調査方法です。
測定結果をもとに、地盤の性質を推定します。
地盤の状況や調査条件によって適した方法が異なるため、どの調査方法を採用するかは専門家と相談して決めることが大切です。
地盤調査の費用はいくら？我が家は10万円を予算計上
地盤調査の費用は、調査方法や土地の条件、調査地点数などによって異なります。
我が家では、ハウスメーカーの資金計画に地盤調査費用として10万円が計上されていました。
当時調べた範囲では、戸建住宅のSWS試験は3万～10万円程度が一つの目安でした。
ただし、これは当時の参考価格であり、現在の費用相場を保証するものではありません。
地盤調査費用10万円は高い？
我が家の場合、地盤調査費用として10万円が計上されていたため、少し高いのではないかと感じました。
ただし、資金計画の中には簡易測量などの独立した費用項目が見当たらなかったため、関連する作業費が含まれているのかもしれないと考えていました。
実際に何が含まれていたのかは、この時点では確認できていません。
地盤調査の見積もりを確認する際は、次のような点を住宅会社に聞いてみるとよいと思います。
- 採用する地盤調査方法
- 調査地点数
- 調査報告書の作成費用
- 測量などの関連費用が含まれるか
- 追加調査が必要になった場合の費用
地盤調査費用と地盤改良費用は別
ここで注意したいのは、地盤調査費用と地盤改良工事費用は別のものだという点です。
地盤調査の結果、地盤改良が必要と判断された場合は、別途工事費用が発生することがあります。
我が家でも、地盤改良が必要になった場合は追加費用が発生するという説明を受けていました。
注文住宅の資金計画では、地盤調査費用だけでなく、地盤改良が必要になった場合の予算も考えておくと安心です。
地盤調査の結果が悪かったらどうなる？
地盤調査の結果、建物を支えるうえで地盤の強さなどが不足していると判断された場合は、地盤改良や基礎計画の見直しなどが必要になることがあります。
ただし、地盤調査で数値が低い地点があったからといって、必ず地盤改良工事が必要になるとは限りません。
建物の重量や形状、地盤の状態、基礎の設計などを踏まえて判断されます。
地盤改良が必要になる場合の流れ
- 地盤調査を実施する
- 調査報告書を確認する
- 地盤の評価と基礎計画を検討する
- 必要に応じて地盤改良工法を選定する
- 地盤改良工事を実施する
- 基礎工事へ進む
地盤改良が必要になった場合は、どのような理由で改良が必要なのか、どの工法が適しているのかを住宅会社に確認することが重要です。
地盤改良工事にはどのような種類がある？
住宅の地盤改良工事には、いくつかの工法があります。
代表的な工法として、次のようなものがあります。
表層改良工法
比較的浅い範囲の地盤を対象に、セメント系固化材などを使用して地盤を改良する工法です。
地盤条件や改良する深さなどによって、採用できるかどうかが変わります。
柱状改良工法
地中に柱状の改良体を形成して、建物を支える工法です。
改良体の配置や深さなどは、地盤条件と建物の設計に応じて決められます。
砕石を使用する地盤改良工法
砕石を地中に締め固めて柱状の改良体を形成するなど、砕石を利用する地盤改良工法もあります。
工法ごとに適用条件や施工方法が異なるため、地盤に合った方法を選ぶ必要があります。
我が家は地盤改良工事の見積もりも比較しました
我が家では、地盤調査の後、地盤改良工事について複数の見積もりを比較しました。
比較したのは、柱状改良工法と砕石を使用する工法です。
当時の見積もりは、おおよそ58万円、61万円、64万円、78万円という内容でした。
その中から、最終的に約58万円の柱状改良工事を選びました。
この金額は我が家の当時の見積もりであり、一般的な費用相場を示すものではありません。
地盤改良費用は、地盤条件、建物の大きさ、施工深度、工法などによって変わります。
地盤改良工事の見積もりを比較する場合は、金額だけでなく、工法の適用条件や保証内容なども確認することが大切です。
地盤調査と住宅の瑕疵担保責任の関係
新築住宅では、住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）に基づき、住宅の構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分について、一定の瑕疵担保責任が定められています。
また、住宅瑕疵担保履行法により、新築住宅を供給する事業者には、対象となる責任を履行するための資力確保措置が求められています。
ただし、地盤調査の実施義務や調査方法を、これらの制度だけで一律に説明することはできません。
実際には、建築基準法に基づく地盤や基礎の設計上の確認、住宅会社の方針、地盤保証や保険の条件などを踏まえて地盤調査が行われます。
そのため、地盤調査を省略できるかどうかを自己判断せず、住宅会社や設計者に確認することが大切です。
地盤調査についてよくある質問
地盤調査は地鎮祭の前と後、どちらに行いますか？
地鎮祭の前に行う場合も、後に行う場合もあります。我が家では地鎮祭の後に地盤調査を実施しました。重要なのは、基礎工事に進む前に地盤の状態を確認することです。
地盤調査は何時間くらいかかりますか？
一般的な戸建住宅のSWS試験では、半日程度で現地調査が終わる場合もあります。ただし、土地の条件や調査地点数によって異なります。
地盤調査の結果はいつ分かりますか？
調査方法や依頼先によって異なります。現地調査が終了しても、正式な報告書の作成には別途時間がかかる場合があります。建築スケジュールに影響するため、住宅会社に報告予定日を確認しておきましょう。
地盤調査の結果が悪いと必ず地盤改良が必要ですか？
必ずしもそうではありません。建物の設計や地盤条件などを総合的に判断し、地盤改良や基礎計画の見直しが必要かどうかを検討します。
地盤調査費用は住宅ローンに含められますか？
住宅ローンの資金使途として認められる費用は金融機関や商品によって異なります。地盤調査費用や地盤改良費用を借入対象にできるかどうかは、利用予定の金融機関に確認してください。
まとめ｜地盤調査は基礎着工前に行い、追加費用にも備えよう
地盤調査は、住宅を安全に支えるために地盤の状態を確認する重要な工程です。
我が家では、2020年の建築スケジュールで5月末に地盤調査、7月前半に基礎着工が予定されていました。
地盤調査費用として10万円を予算計上していましたが、その後、地盤改良工事の見積もりも比較することになりました。
今回のポイントをまとめると、次のとおりです。
- 地盤調査は一般的に基礎工事の前に実施する
- 戸建住宅ではSWS試験などが利用される
- 地盤調査費用は調査方法や土地の条件によって異なる
- 地盤調査の結果によっては地盤改良が必要になる
- 地盤改良が必要な場合は追加費用と工期を確認する
地盤調査は家を建てる前の大切な確認作業です。
調査結果を住宅会社に任せきりにせず、必要な対策や費用について説明を受け、納得してから工事を進めることをおすすめします。
これから注文住宅を建てる方の参考になれば幸いです。